Immobilienkauf leistbar machen: So planst du Budget und Eigenkapital

Ob du dir eine Immobilie leisten kannst, zeigt nicht der Kaufpreis im Exposé. Es zeigt sich an deinem Cashflow, und zwar über viele Jahre: Was bleibt nach allen Ausgaben jeden Monat übrig? Wie viel Eigenkapital hast du wirklich? Was passiert, wenn ein Kind kommt, ein Gehalt wegfällt oder das Dach repariert werden muss? Machbar wird der Immobilienkauf, wenn du diese Zahlen kennst, bevor du mit einer Bank sprichst. Genau dafür haben wir KRONO gebaut: Einnahmen, Ausgaben, Konten, Schulden und Nettovermögen an einem Ort, dazu eine Cashflow-Prognose für bis zu 24 Monate. Dieser Ratgeber führt dich Schritt für Schritt von der Haushaltsrechnung bis zum realistischen Kaufpreis, mit einer durchgerechneten Beispielfamilie.

Kurz gesagt

• Starte mit einer ehrlichen Haushaltsrechnung: Einnahmen minus alle Ausgaben, auch die unregelmäßigen, ergibt deinen Überschuss. Davon leitest du die Rate ab, nicht umgekehrt.
• Zwischen Überschuss und Kreditrate sollten etwa zehn Prozent Luft bleiben. Viele Banken raten, die Rate auf höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens zu begrenzen.
• Plane Kaufnebenkosten von bis zu 10 Prozent des Kaufpreises ein. Banken verlangen oft 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln.
• Altersvorsorge, Kinder und Rücklagen für das Haus gehören von Anfang an in die Rechnung, sonst trägt die Rate nur auf dem Papier.
• Eine Finanz-App mit Prognose zeigt dir, ob dein Plan auch in 12 oder 24 Monaten noch aufgeht und wie lange du für dein Eigenkapital noch sparen musst.

Inhaltsverzeichnis

• Kann man sich heute überhaupt noch eine Immobilie leisten?
• Schritt 1: Deinen echten Überschuss ermitteln
• Schritt 2: Von der Rate zur möglichen Kreditsumme
• Schritt 3: Kaufnebenkosten und Eigenkapital einplanen
• Schritt 4: Eigenkapital gezielt ansparen
• Schritt 5: Laufende Kosten und Puffer nicht unterschätzen
• Schritt 6: Lebensereignisse von Anfang an mitrechnen
• Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick
• Mit eigenen Zahlen ins Bankgespräch
• Unsere Sicht: Leistbarkeit ist eine Frage des Überblicks
• Häufige Fragen zum Immobilienkauf
• Quellen

Kann man sich heute überhaupt noch eine Immobilie leisten?

Die ehrliche Antwort lautet: Für viele Haushalte ist es schwieriger geworden, aber nicht unmöglich. Der Erschwinglichkeitsindex 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft kommt zu dem Ergebnis, dass Wohneigentum wegen des Verhältnisses von Kaufpreisen, Finanzierungskosten und Haushaltseinkommen für viele Haushalte schwer erreichbar bleibt.

Wie groß die Spanne ist, zeigt eine Stichprobe des SWR in Stuttgart und Esslingen: Je nach Objekt und Lage reichten die Preise von knapp unter 400.000 € bis weit über 700.000 €. In ländlichen Regionen liegt das Niveau oft deutlich darunter, in Großstädten teils darüber.

Daraus folgt der wichtigste Gedanke dieses Artikels: Die Frage ist nicht, ob „man“ sich eine Immobilie leisten kann, sondern welche Immobilie zu deinem Haushalt passt. Das beantwortet keine Statistik, sondern nur deine eigene Rechnung. Und die beginnt nicht beim Wunschobjekt, sondern bei deinem Konto.

Schritt 1: Deinen echten Überschuss ermitteln

Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Haushaltsrechnung als Grundlage: Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen, künftige Veränderungen berücksichtigen und daraus den künftigen Überschuss ermitteln. Klingt einfach. In der Praxis scheitert es an drei Stellen.

Erstens: geschätzte statt echte Ausgaben. Wer seine Ausgaben aus dem Kopf aufschreibt, liegt fast immer zu niedrig. Lebensmittel, Tanken, Abos und spontane Käufe summieren sich stärker, als man denkt. Besser sind die Zahlen aus mindestens drei, idealerweise sechs bis zwölf Monaten.

Zweitens: vergessene unregelmäßige Kosten. Kfz-Versicherung, Urlaub, Geschenke, Reparaturen, Jahresbeiträge. Die Verbraucherzentrale rät ausdrücklich, auch diese unregelmäßigen Kosten aufzunehmen und konservativ zu kalkulieren. Rechne sie auf den Monat herunter: 1.200 € Urlaub im Jahr sind 100 € im Monat.

Drittens: Kosten, die heute noch nicht da sind. Als Eigentümer fallen Ausgaben an, die du als Mieter nicht kennst: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, eventuell höhere Energiekosten. Gleichzeitig entfällt die Kaltmiete. Diese Verschiebung gehört in die Rechnung, bevor du eine Rate festlegst.

Hier spielt eine Finanz-App ihre Stärke aus. In KRONO erfasst du Einnahmen und Ausgaben manuell oder holst sie mit KRONO Pro per Bankanbindung automatisch ins Haushaltsbuch. Nach ein paar Monaten siehst du in den trendbasierten Auswertungen, wo dein Geld tatsächlich hingeht, statt mit geschätzten Werten zu rechnen. Wer zu zweit kauft, teilt den Haushalt über die private iCloud-Haushaltsfreigabe, damit beide auf dieselben Zahlen schauen. Wie ein solches Monatsbudget konkret aussieht, zeigt unsere Beispielrechnung für 2.500 € netto.

Schritt 2: Von der Rate zur möglichen Kreditsumme

Aus dem Überschuss leitest du die Kreditrate ab. Laut Verbraucherzentrale sollten zwischen Überschuss und Rate etwa zehn Prozent Luft bleiben, und viele Banken raten, die Rate auf höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens zu begrenzen. Aus Monatsrate, Zinssatz und anfänglicher Tilgung ergibt sich dann die mögliche Darlehenssumme.

Die Formel für eine überschlägige Rechnung lautet:

Kreditsumme = Jahresrate ÷ (Zinssatz + anfängliche Tilgung)

Beispiel: Familie mit 4.200 € netto

Nehmen wir eine Familie mit 4.200 € Haushaltsnettoeinkommen. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, deine sehen anders aus:

Zum Vergleich: 40 Prozent von 4.200 € wären 1.680 €. Die Haushaltsrechnung ist hier also strenger als die Faustregel, und genau darauf kommt es an. Die Faustregel kennt deine Ausgaben nicht, deine Haushaltsrechnung schon.

Mit einer angenommenen Kombination aus 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich: 1.440 € × 12 = 17.280 € Jahresrate. Geteilt durch 5,5 % ergibt das eine mögliche Kreditsumme von rund 314.000 €. Setze für deine Rechnung den Zins ein, der dir aktuell angeboten wird, denn schon ein Prozentpunkt verändert das Ergebnis deutlich.

Was die Rate über die Jahre mit deiner Restschuld macht, erklären wir im Ratgeber Rate und Restschuld beim Immobilienkredit.

Schritt 3: Kaufnebenkosten und Eigenkapital einplanen

Der Kaufpreis ist nicht der Preis, den du bezahlst. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls Maklerprovision kommen hinzu. Nach Angaben der Verbraucherzentrale können die Kaufnebenkosten bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, deshalb lohnt der Blick auf den aktuellen Satz in deinem Land.

Beim Eigenkapital verlangen Banken laut derselben Quelle oft 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln. Wer wenig oder kein Eigenkapital einsetzt, zahlt höhere Zinsen und braucht tendenziell länger, bis die Immobilie abbezahlt ist. Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du deshalb aus eigener Tasche zahlen können.

Weiter im Beispiel

Unsere Familie hat 90.000 € Eigenkapital. Zusammen mit dem Kredit ergibt das ein Gesamtbudget von rund 404.000 €. Rechnest du 10 Prozent Nebenkosten ein, bleibt ein Kaufpreis von etwa 367.000 € (404.000 € ÷ 1,1). Die 90.000 € Eigenkapital entsprechen gut 22 Prozent der Gesamtkosten, die übliche 20-Prozent-Marke ist also erreicht.

Das ist die Zahl, mit der die Familie auf Objektsuche geht: rund 367.000 €, nicht der Betrag, den ein Online-Rechner bei maximaler Rate auswirft. Wer in einer teuren Region sucht, sieht sofort, an welchen Stellschrauben er drehen muss: mehr Eigenkapital, ein kleineres Objekt, eine andere Lage oder ein späterer Kaufzeitpunkt.

Schritt 4: Eigenkapital gezielt ansparen

Fehlt Eigenkapital, ist Sparen der wirksamste Hebel, denn jeder angesparte Euro senkt Kreditsumme und Zinsen. Bevor du losrechnest, prüfe, was bereits zählt: Laut Verbraucherzentrale gehören auch Sparverträge zur Altersvorsorge wie Renten- und Kapitallebensversicherungen sowie sonstige Geldanlagen zum Eigenkapital. Oft ist es sinnvoll, Sparverträge aufzulösen und das Guthaben zur Reduzierung des Darlehens zu nutzen. Ob das bei deinem Vertrag der Fall ist, klärst du am besten mit einer unabhängigen Verbraucherberatung, denn Auflösungen können Verluste oder Steuerfolgen haben.

Dann rechnest du deine Sparlücke aus:

1. Zielbetrag festlegen. 20 Prozent der geplanten Gesamtkosten, mindestens aber die Kaufnebenkosten.
2. Bestand erfassen. Tagesgeld, Depot, Bausparguthaben, Sparverträge. In einer Nettovermögen-Übersicht siehst du alles auf einen Blick.
3. Lücke berechnen. Ziel minus Bestand.
4. Sparrate festlegen. Lücke geteilt durch die monatliche Sparrate ergibt die Zahl der Monate bis zum Ziel.

Ein Beispiel: Du willst 90.000 € erreichen und hast 50.000 €. Bei 900 € im Monat brauchst du gut 44 Monate, also knapp vier Jahre. Bei 1.200 € wären es rund 33 Monate.

Ein bewährter Trick: Spare schon jetzt die Differenz zwischen deiner geplanten Kreditrate und deiner heutigen Warmmiete. Klappt das über Monate ohne Engpass, hast du einen Härtetest für die künftige Rate bestanden und gleichzeitig Eigenkapital aufgebaut. Klappt es nicht, weißt du das vor der Unterschrift beim Notar.

Wo du Spielraum für eine höhere Sparrate findest, zeigt dir der 50/30/20-Budgetrechner. Wie du Wohnungskauf und Eigenkapitalziel konkret durchplanst, beschreibt unser Ratgeber Wohnungskauf: Eigenkapital und Budget planen.

Schritt 5: Laufende Kosten und Puffer nicht unterschätzen

Die Rate ist nicht die einzige Belastung. Die Verbraucherzentrale rät, Puffer für Reparaturen, Energie, Steuern und Versicherungen einzuplanen und die Rate über die gesamte Laufzeit im Blick zu behalten. Eine Heizung, ein Dach oder neue Fenster kommen nicht nach Plan, aber sie kommen.

Praktisch heißt das:

• Eine eigene Instandhaltungsrücklage als monatlichen Posten im Budget, nicht als vage Absicht.
• Einen Notgroschen, der nach dem Kauf übrig bleibt. Wer sein gesamtes Erspartes in den Kauf steckt, hat bei der ersten Reparatur ein Problem.
• Einen Plan für das Ende der Zinsbindung. Der Bankenverband betont, dass Wohneigentum eine langfristige Verpflichtung ist, die eine vorausschauende Finanzplanung braucht, damit du die Raten auch in Zukunft bedienen kannst.

Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten, erhöht aber die Monatsrate. Prüfe deshalb, ob dein Überschuss auch dann noch reicht, wenn ungeplante Ausgaben anfallen.

Schritt 6: Lebensereignisse von Anfang an mitrechnen

Die größte Gefahr für die Leistbarkeit ist nicht der Zins, sondern das Leben. Ein Kind, Elternzeit, ein Jobwechsel, Teilzeit: Jedes dieser Ereignisse verändert Einnahmen und Ausgaben für Jahre.

Der Finanzanalytiker Volker Looman rechnet im Tagesspiegel vor, dass eine Familie mit 150.000 € Eigenkapital bei 4,25 % Zins einen Kaufpreis von etwa 739.000 € finanzieren kann, aber nur, wenn weitere Pflichten wie Altersvorsorge und Ausbildungskosten der Kinder gedeckt sind. Er warnt davor, das Eigenheim zum alleinigen Vermögensziel zu machen, weil man sonst im Alter zum Verkauf gezwungen sein könnte.

Für deine Planung heißt das:

• Altersvorsorge weiterlaufen lassen. Die Sparrate für die private Rente gehört als fester Posten in die Haushaltsrechnung, bevor du die Kreditrate bestimmst.
• Kinder einplanen. Rechne durch, wie sich Elternzeit und Kinderkosten auf den Überschuss auswirken. Unser Ratgeber zu Elternzeit und Haushaltsbudget zeigt, wie das geht.
• Szenarien vergleichen. Was passiert, wenn ein Einkommen für ein Jahr sinkt? Reicht der Puffer?

Genau an dieser Stelle hilft eine Prognose mehr als jede einmalige Rechnung. In KRONO legst du Lebensereignisse wie Immobilienkauf, Kind oder Ruhestand an und siehst, wie sie deinen Cashflow verändern. Mit KRONO Pro kommen Planungstools wie die Monte-Carlo-Simulation im Lebensplan hinzu, die viele mögliche Verläufe durchspielt statt nur einen.

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick

Alle Richtwerte stammen aus den Ratgebern der Verbraucherzentrale. Sie sind Orientierung, keine Garantie: Entscheidend ist, dass deine eigenen Zahlen sie einhalten, auch in deiner Prognose für die nächsten Jahre.

Mit eigenen Zahlen ins Bankgespräch

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Finanzierungsangeboten mit gesunder Skepsis zu begegnen, weil Banken und Bausparkassen ein Interesse an Zinserträgen und Provisionen haben. Die beste Vorbereitung darauf ist eine eigene, belastbare Rechnung. Wenn du weißt, welche Rate dein Haushalt trägt, verhandelst du über Konditionen, nicht über dein Budget.

Mit KRONO hast du diese Rechnung immer dabei. KRONO Free ist kostenlos und gibt dir schon ohne Abonnement eine umfassende Übersicht über Budget, Konten, Schulden und Nettovermögen. KRONO Pro kostet 6,99 € im Monat oder 69,99 € im Jahr und schaltet alle Funktionen frei, darunter unbegrenzte Konten und Kredite, die Bankanbindung und die fortgeschrittenen Planungstools.

Deine Daten bleiben dabei lokal auf deinem iPhone, auf Wunsch synchronisiert über deine private iCloud. Monatliche Finanzberichte als PDF kannst du ausdrucken oder zum Bankgespräch mitnehmen. Alle Pläne im Vergleich findest du auf der Seite KRONO Free und Pro.

Unsere Sicht: Leistbarkeit ist eine Frage des Überblicks

Wenn wir über Immobilienkauf sprechen, geht es fast immer um Zinsen und Kaufpreise. Beides kannst du kaum beeinflussen. Was du beeinflussen kannst, ist, wie gut du deine eigenen Finanzen kennst.

Viele Haushalte rechnen ihre Leistbarkeit einmal durch, meist in einem Online-Rechner kurz vor dem Bankgespräch, und verlassen sich danach auf diese eine Zahl. Doch ein Hauskauf ist kein Moment, sondern eine Verpflichtung über Jahrzehnte. Deshalb haben wir KRONO so gebaut, dass Budget, Konten, Schulden, Nettovermögen und Cashflow an einem Ort zusammenlaufen und du bis zu 24 Monate nach vorn schauen kannst.

Unser Finanz-Score bewertet sieben Faktoren deiner finanziellen Situation. Er hilft dir zu sehen, ob du bereit für den nächsten großen Schritt bist oder an welcher Stelle du zuerst ansetzen solltest. Und weil Paare und Familien gemeinsam kaufen, kannst du deinen Haushalt privat über iCloud teilen, ohne dass deine Daten auf fremden Servern liegen.

Unsere Überzeugung: Wer seine Zahlen kennt, kauft entspannter, verhandelt selbstbewusster und schläft nach der Unterschrift besser.

Thomas

Häufige Fragen zum Immobilienkauf

Wie viel Einkommen brauche ich für einen Immobilienkredit?

Ein festes Mindesteinkommen gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die Rate höchstens etwa 40 Prozent deines Nettoeinkommens ausmacht und zwischen Überschuss und Rate rund zehn Prozent Luft bleiben. Rechne deshalb zuerst deinen echten Überschuss aus und leite daraus die Rate und die Kreditsumme ab.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?

Banken verlangen oft 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln. Mindestens die Kaufnebenkosten, die bis zu 10 Prozent des Kaufpreises betragen können, solltest du selbst tragen können. Mehr Eigenkapital senkt Zinsen und verkürzt die Zeit bis zur Schuldenfreiheit.

Wie lange dauert es, Eigenkapital für ein Haus anzusparen?

Das hängt von deiner Sparlücke und deiner Sparrate ab. Teile den fehlenden Betrag durch die monatliche Sparrate: 40.000 € Lücke bei 900 € im Monat ergeben gut 44 Monate. Eine Finanz-App mit Prognose zeigt dir laufend, wann du dein Ziel erreichst.

Welche App hilft bei der Finanzplanung für den Hauskauf?

Sinnvoll ist eine App, die Budget, Konten, Schulden und Nettovermögen zusammenführt und eine Cashflow-Prognose erstellt. KRONO verbindet das mit Lebensereignis-Planung für den Immobilienkauf, einem Finanz-Score aus sieben Faktoren und lokaler Datenspeicherung. Die Basisversion ist kostenlos, KRONO Pro ergänzt Bankanbindung und Monte-Carlo-Simulation.

Quellen

• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung, so berechnen Sie, was Sie sich leisten können
• Verbraucherzentrale: Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit
• Institut der deutschen Wirtschaft: Erschwinglichkeitsindex 2026
• SWR Aktuell: Preise für Wohnungen und Häuser, was man fürs Geld bekommt
• Tagesspiegel: Es reicht höchstens noch für ein halbes Haus in guter Lage
• Bankenverband: Wohnen und Leben

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